100年青岛，20年黄岛，10年红岛，哪个才是胶州湾最好的居所？

1

青岛印象

青岛对于我来说并不是一个陌生的城市，在我十几岁那年曾经旅游来过一次。作为一个来自内陆城市的学生，只留下有限而美丽的印象，可以用几句话概括：

1、漫长而美丽的海岸线以及海洋带来的生活的乐趣

2、高低起伏并不宽的市政路

3、满大街三层四层建筑以及叫不上来的别样风格

4、无处不见的法桐和法桐掩映下的小路。

这就是在一个少年眼中的，以及在心中存留数十年的青岛。像所有的年轻人对初恋的怀念一样，这或许是不完整的，不全面的，甚至是不真实的，但却是最美丽的。

2

德国的建设

每到一个新的地方，我总是喜欢和当地的出租车司机聊天，大多数出租司机往往也喜欢和乘客扯东扯西，说说当地的风俗习惯，谈谈地方的民生热点。一次我有意识的谈到青岛的城市规划。

“师傅，你觉得是青岛老城住的舒服，还是新城住的舒服”

“那还用说，当然是老城住的舒服，别的不说，路虽然窄些但是就是不堵，就是稍微慢一些，但是车的速度慢，行人也安全，车也安全。新区路虽然宽，但是老是堵车，而且大家车速也快，弄不好刮一下蹭一下，就堵半天。在青岛十次事故，我觉得九次发生在新城。

的确，我在青岛的几天（在旅游淡季）中，碰见了几次堵车，但是都是发生在新城，老城在高峰期车速会慢，但是彻底堵死的情况还没有碰见。

青岛老城典型街道▼

道路是城市的一部分，也是城市规划的组成部分。聊青岛的城市，必然要聊城市规划，聊到城市规划，不可绕开的就是德国人。

关于那段德国强租胶州湾的历史，我不想多讲，的确令人气愤，每个中国人都不应该忘记，但是对于德国人对青岛的建设功劳，我们也应该回顾。

1898年，德国设置胶澳总督府，使青岛成为唯一直隶德国海军部的殖民地，德国胶澳总督府编制完成第一份青岛城市规划方案《拟在青岛湾新建城市的建设规划》，规划确定了城市的主要功能分区和重要公共建筑的选址。

1900年，在1898年规划基础上修订编制的《青岛城市规划》，将城市性质确定为“海军基地和商贸港口城市”，规划面积约20平方公里，规划注重利用自然和地形条件，形成分区明确、功能完善的规划格局，沿南部滨海一带布置行政中心和生活功能区，沿胶州湾东岸布置了要塞港口、铁路、工厂等设施。

1915年青岛的地图▼

1897- 1914 年可以看做是青岛在规划指导下作为一个现代城市的形成期。德制青岛规划移植了一个代表当时资本主义国家先进水平的现代城市规划版本。规划从城市的区域定位出发确定城市性质, 通过港口、铁路的建设和合理的城市布局, 将城市发展潜力有效地转化为城市发展动力, 在青岛城市形成过程中起了积极的促进作用。

就拿刚才提到的城市道路来说。德国时期的道路规划奠定了整个青岛老城区的路网模式，这种模式被历史验证是非常先进的。

德制青岛规划中道路密度很高, 欧人区道路间距在80 米到100米之间; 华人区更小, 间距一般为40 米,有的街坊之间的间距还不足40 米。这种道路形式下, 再加上日照、通风等卫生法规的要求,建筑的高度和体量因此受到限制。所以青岛老城区大多数房屋为2- 3 层( 欧人区的建筑由于多采用欧洲式样, 其层高要高于华人区) , 形成非常舒适宜人的城市空间比例关系。后来这种宜人的城市尺度的延续也主要有赖于路网规划。

1914 年以后, 青岛市政当局（日占和民国政府占领）从事的规划工作主要是适应城市空间扩展需要而作的局部地段或地区的规划，这些规划的主要内容就划定道路，整理市街，对原德国规划并未作出根本性变革。从而使城市形象得以继续保持。另外规划中，部分地区小间距、高密度的道路形式增加了街坊的沿街面，为商业发展提供了基础， 对这类经济活动起了间接的促进作用。最明显, 很多贸易商行和银行钱庄在这一区集中，相应的如旅馆、饭店、戏院等服务设施也在此地集聚, 这些地区后来都陆续成为青岛的商业区。

坦率的说，1898年到1914年，虽然在青岛的整个历史中所占时间不长，但是德国人的进入为这个城市带来了全新的城市规划理念，当全中国的城市建设都还在围绕县衙门、州衙门盖房修屋的时候，他已经开始了工业区、居住区、商业区方面的分区规划。当全中国的城市还是遍地流污水的情况下，他已经开始修建至今仍在使用的排水系统。当中国人普遍只有私人后花园的概念，他已经开始修建公共公园。应该说没有德国先进的建设理念，青岛很难有现在城市发展的基础。

3

梁思成规划思想的实现

1949年6月2日，青岛解放。建国后，青岛的行政地位发生变化，改为山东省辖市。青岛的城市规划建设纳入到全国统一计划之中，在新的理念指导下，工业布局成为影响城市定位和城市总体格局的重要因素。1950年编制的《青岛市都市计划纲要（初稿）》，将城市性质确定为“轻工业、吞吐口、海军基地、风景和疗养区”，规划面积212平方公里，规划人口100万。这是建国后青岛的第一个城市总体规划。1957年编制的《青岛城市初步规划》，将城市性质调整为“具有国防、工业、对外贸易和休疗养多功能的综合城市”。规划建设用地98平方公里，规划人口100万。

值得庆幸的是青岛的发展并没有走北京等大多数城市的老路，完全对老城区进行拆迁，在老城区的拆迁的基础上进行建设，而是部分实现了建筑学家梁思成的思想，对老城进行了比较完善的保护，基本不拆或者少拆，将主要的建设空间向西向北进行转移。

特别是这一思想没有朝令夕改，而是一直坚持下去，所以现在如果你开车沿着海滨的香港路一直走下去，经过团岛湾、青岛湾、汇泉湾、太平湾、浮山湾一路走来，你会有明显的感觉，在太平角六路以西的区域，基本看见的都是多层，二层三层居多，红色的坡屋顶，黄色或者白色涂料的墙面，有部分直接的砖面墙，五层以上都很少，高层更少，并且高层的立面风格相对古典，而在太平角六路之东到市政府、五四广场、奥帆中心一线沿香港路则是高层林立，写字楼遍布，并且立面均非常现代，玻璃幕墙比比皆是，尽显国际大都市的色彩。

这种双城市规划，既保留了原汁原味欧式城市的青岛，也没有错失青岛发展成为现代城市的契机，可谓一举两得，我个人觉得可以成为中国城市发展的一个典范。

典型青岛老城风貌▼

典型青岛新城风貌▼

4

大青岛——一山三岛

现在的大青岛远远超过了原来德占区和解放初期的范围，现在的青岛由六区四市（县）组成，分别是平度市、胶州市、莱西市和即墨市。市区由市南区、市北区（四方区刚刚划入）、崂山区、李沧区、城阳区和黄岛区。

但是对于整个青岛市来说，城区实际上是“一山三岛”组成的，向西国家级开发区——黄岛开发区，向东是著名景观区崂山，向北是红岛开发区（当地人称高新区），中间是老青岛城区，这种分区可能对于分析青岛房地产来说更加有意义。

对于黄岛：主要定位是现代港口新城，主要依托港口进行相关产业功能拓展，强化青岛港在环渤海以及东亚经济圈的枢纽港地位。

对于红岛：主要定位是胶州湾北部区域发展成为国际一流的生态型科技新城，以面向未来的新型高科技产业为主，是青岛以及半岛都市圈的高端产业聚集区。

对于青岛主城区：主要定位是青岛现代服务业发展的重要载体，应当发展成为服务于半岛城市群的区域级金融、信息、商务、商贸及旅游中心。

对于崂山：主要定位是以旅游和居住的重要聚集地。

青岛房地产的跨越式发展始于2000年初，特别是青岛被选为北京2008年帆船比赛的主会场之后，青岛奥帆中心的选址在主城区之东，所以整个房地产的发展方向整体东移。城市东扩，形成了新的核心商务区，周边环境良好，城市功能完善，区位交通便捷，聚集了高端人群，形成了房价较高的外向型城市居所。之后整个青岛向浮山后片区转移，之后更转向崂山，整个崂山形成了一个高端房子的聚集区，特别是沿海位置。

青岛房地产市场表现出明显的“以海为贵”的特征，其中一线海景豪宅（东海路沿线石老人)，价格区间3—5万/㎡，最高7—9万/㎡（比如绿城深蓝中心）；二线海景豪宅目前已基本无供应；三线海景(浮山前香港路以北以及崂山东沙子口区域）豪宅价格区间在3万上下。

现在青岛主要价格洼地在黄岛，在黄岛的城市区域，一般价格在1.2万上下，其中万达开发的维多利亚港湾，均价只能达到8000——9000元，但是对于黄岛，据笔者亲见还是不太适合居住。

首先交通还不算太方便，黄岛和青岛的沟通必须通过过海隧道，笔者从青岛五四广场到黄岛万达维多利亚港湾，仅打车就花了100元上下，如果坐公交车在非高峰期就需要30分钟。以后地铁开通，情况应该会好些，但是除了地铁沿线之外，估计交通还是一大难点。其次在于生活环境，现在青岛逐步把大港口大炼油大造船等工业集中在黄岛，环境质量估计难以保证。所以黄岛预计以后会成为青岛的刚需外延区域。

黄岛之上的青岛港和万达广场▼

青岛的市区北部板块李沧区、城阳区和红岛，实际上是一个逐次成熟，逐次高端化的过程，现在北部板块处于一个由刚需向改善型过渡的阶段。

万科龙湖在去年分别在该区域拿到青岛市地王项目，现在该区域的较好地段已经达到了14000-15000，恒大项目已经达到12000元。城阳区在普通的青岛人眼中还是乡下，发展潜力现在还没有释放，青岛主要的高铁站青岛北站马上就要开通，到时候对房地产一定会有促动，不过城阳现在的星河湾是十分值得看看的，品质还不错，价格也不贵，大约13000左右，实景现房，推荐大家去看看。

青岛星河湾实景▼

END

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